热点关注2018年底最重要的会议落下帷幕，房地产再次被提及。
在10月和12月中旬的两次重要会议上，均未提及房地产，一时引发各种联想。
这一次，中央经济工作会议再度提及房地产：
要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
这意味着什么？
01
再提“房住不炒”
这一次，基本政策思路与过去基本一致。“房地产长效机制”与“房住不炒”，一如既往得到重点强调。
但这两者都是原则性提法，在过去几年的楼市调控中都有提及。这其中，“房住不炒”是大的指导原则，如何落实，有赖具体政策的推进。
至于房地产长效机制，房地产税自然是绕不开的一环。但房地产税究竟何时落地，一直未有明确，最新的消息是“房地产税被纳入五年立法计划”。
02
三大变化
与往年相比，今年主要有三个不同之处。
其一，房地产相关内容未做单列，而是放在“加强保障和改善民生”一栏，也未直接提及“楼市调控”。在去年的相关表述中，房地产单列一部分，同时强调“楼市调控要保持稳定性和连续性”。
其二，不再强调发展住房租赁市场。之所以如此，是因为住房租赁一直在稳步推进之中，这好理解。
其三，将“差别化调控”细化为更加具体的“因城施策，分类指导”，同时再次强调“夯实地方政府主体责任”。
因城施策，本就是本轮楼市调控的指导方针，与“差别化调控”的意思相差不大，但相比而言，因城施策的说法更加清晰。
而分类指导，则意味着不再直接干涉。以往是“分类调控”的说法更常见，从调控变指导，地方自主权有所扩大。显然，不同城市区情、楼情皆有不同，楼市调控不会再一刀切。
这要与“夯实地方政府主体责任”一同理解。
03
夯实地方政府主体责任，有何言外之意
夯实地方政府主体责任，也不是第一次提出，在2016年就有提及。但在不同的场景中，这句话的理解是完全不同的。
这方面，主要存在两种解释：
其一，问责制。强调地方政府在楼市调控上的主体责任，这与下半年“坚决调控不力要坚决问责”的说法如出一辙。
第二种是强调地方政府调控自主权。这就意味着，楼市调控的主体将变成地方政府，与“因城施策、分类指导”的定性相结合，这意味着地方政府将在楼市调控上获得更大的主动权。同理，在楼市松绑上，也将获得更大的自主权。
这两种理解，哪一种更正确，则要看楼市周期。
房价持续上涨时，按照第一个来理解。楼市出现调整时，经济面临下行压力时，则要更多按照第二个来理解。
04
货币会更宽松
货币政策表述发生变化，未来宽松空间打开。
与去年相比，这一次在货币政策表述上有四个明显变化：
一是，货币政策要“稳健”，而过去是“稳健中性”。
二是，会议去掉了“管住货币供给总闸门”的表述。
三是，提出改善货币政策传导机制。
四是，不再提及人民币汇率。
这意味着，国内经济优先，在稳增长的前提下，货币政策的大门早已经打开，未来还将会获得更大宽松的空间。
这与前两天在美联储加息之前，央行推出TMLF的出发点如出一辙。全球加息周期，虽然束缚了货币宽松的空间，但出于应对经济下行的压力，不得不宽松。
05
经济第一，稳字当头
2019年是建国70周年，也是全面建成小康社会关键之年，因此会议着重强调：
做好经济工作至关重要。
与此同时，六稳（稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期）再次得到着重强调。
这两者，可以看做2019年经济的总基调：经济第一，稳字当头。
06
楼市向何处去？
中国楼市是典型的政策市。一旦经济环境和楼市环境发生变化，楼市调控政策也必然随之发生变化。
对此，我们有三个简单判断：
其一，楼市维稳。在稳增长的总基调下，房地产即便不能作为首要刺激对象，也不能对宏观经济形成拖累。
其二，楼市调控微调是大概率事件。地方政府或将获得更大的调控自主权，一二线城市和三四线城市在楼市调控上，将会得到更大程度区别对待，部分调整政策可能会被松绑。具体而言，一二线大幅松绑可能性不大，一线城市大幅松绑可能性更小。
其三，房价要稳，大规模刺激尚未被提上日程。如果说2018年的任务是遏制房价大涨，2019年的任务就成了“防范房价大跌”。当然，在房住不炒的总体格调之下，房地产主要以稳为主，大规模刺激尚未被提上日程。
至于下一步如何走，则要看经济下行压力能否得到缓解，外部环境能否稳定下来，减税、基建、改革等措施对经济的提振作用是否有效。
如果一切向好，楼市重启的可能性就不大。相反，同理。
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