说到最近火爆的头条君，绝对不是昨天晚上刚刚荣获《中国新歌声》冠军导师的汪峰，也不是荣获民间“诺贝尔和平奖”的中国男足，而是国庆七天乐——天天不停息的各地楼市调控新政！

 

因为，短短七天（9 月 30 日至 10 月 6 日），20 座城市的调控文件呼啸而来，厉害了我的哥！！！

 

而很多在外游山玩水回来的同学们一会来，就发现自己要么没有购房资格了，要么首付款凑不上了，要么就算是离婚也买不上房了，不过这还不是最重要的，大家担心的是难道房价会因此下跌嚒？还有今年全国蜂拥而至的地王，它们未来还会好嚒？

 

从目前的迹象看，这股调控的浪潮根本停不下来——

 

尚未在国庆期间加码调控力度的城市，比如杭州等，恐怕只能继续加码；

 

尚未出台调控的，比如上海边上的嘉兴、深圳边上的中山等，恐怕也逃不过；

 

已在国庆期间发文调控但力度有限的，比如天津、武汉等外地人不限购的城市，恐怕日后也得加码……

 

调控加码的路径大概是：只限外地人→也限本地人；外地人无需个税或社保证明→需要个税或社保证明；本地单身人士（含离异）限购 2 套→限购 1 套；修改土拍规则，比如直接地价熔断或改竞拍保障房面积等；重启「90/70 政策」；明文限制每次申领预售证的房价涨幅；每次申领预售证不少于 3 万㎡；未领预售证的，不得收取任何形式的认筹金……

 

 

 

△图片来源：华尔街见闻（点击看大图哦）

 

对于，吃瓜群众而言，就想问一句，房价要跌了嚒？

 

告别房地产最繁荣的18个月

从2015年“330新政”颁布开始，中国房地产进入了史上最繁荣的18个月。

 

根据国家统计局的数字，2016前8个月，全国商品房销售面积87451万平方米，同比增长25.5%；全国商品房销售额66623亿元，同比增长38.7%，而库存面积减少为70870万平方米，比7月末减少512万平方米，连续6个月减少。

 

8.74亿平方米的销售面积和6.66万亿元的销售额，相比2013年房地产最鼎盛时期的13亿平方米和8.14万亿元，已经无限接近。中国住建部政策专家委员会副主任顾云昌此前曾指出，2016年全年销售量和土地价格有望创出历史新高。

 

在房价方面，根据研究机构中国指数研究院的数据，截至2016年8月，与去年同期相比，全国100个城市新建住宅均价同比上涨13.75%。北京、上海等十大城市更是上涨了18%。

 

居民和开发商进入楼市愈加疯狂。根据统计数据，2016年开年以来，全国超过20亿元的地块已经达到154块，超过去年的151块，其中溢价率超100%的已经达到88块，比之前15年加起来的还要多。

 

同时，买房者从银行借了更多钱来买房。仅仅2016年上半年，中国个人购房贷款增加了2.36万亿元，已逼近2015年全年的2.66万亿，四大银行的一半贷款放给了个人房贷。到了8月，个人住房贷款增长更强，为5286亿元，已经占到新增贷款总额的55.72%。

 

这个数字与2015年相比简直令人胆战心惊。2015年，中国新增贷款超11万亿，而个人住房贷款仅占1.1万亿元。

 

调控后的楼市未来会怎样？

方正证券的分析师任泽平认为，18个月的房地产小周期要结束了，“这一轮房价上涨接近尾声。”他的理由是，2014-2016年这一轮房价上涨是在经济下行周期下启动的，主要是货币金融现象，受益于政策牛（放松限购限贷减税）、水牛（货币超发低利率）、杠杆牛（放松限贷降低首付比），现在这三头牛都走了——政策收紧、货币中性、降低杠杆。随着销量收缩，房地产投资和经济增速面临再度回调压力。

 

在国庆假期连续六天的“调控令”到来之前，楼市的分析师们也已经集体表达了对于楼市过热的担忧。120多个证券机构中，对于楼市下一阶段依然乐观的，只剩下民生证券、兴业证券和国金证券。

 

中原地产首席分析师张大伟表示，各个城市间的政策会产生叠加的效果。从国庆长假期间的成交量来看，市场成交量比去年同期已经有了一个明显的下滑，特别是在一二线城市大部分市场的成交量跌幅已经超过了30%。 　　

 

展望未来，中国指数研究院指出，在地方政府一系列收紧政策影响下，有望抑制部分投资投机需求，房价涨幅将逐步趋稳。 　　

 

“年底前，个别大城市房价依然会上涨，只不过涨幅没有近期的大；部分城市或在明年价格有所下降。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，年底前市场需求依然属于高位，部分房企会加快推盘。到了明年，市场整体成交量或会下滑，但长期看，政策的效力依然会减弱，要警惕各类规避政策的新做法。

 

房价自然见顶信号早已出现

其实，房价近期已经传递出了见顶的信号：那就是居民消费能力的萎缩。CPI连续4个月下滑，反应的是通缩的威胁，而这个通缩，则由房价压缩居民消费所导致：

            

CPI与房价，或者说居民收入能力与负债能力，这两组对应关系，基本说的一个事情。一旦CPI出现下降通道，也就是我们所说的通缩威胁来临，那么房价的上涨空间，也就差不多到头了。

                    

这一点，我们可以看看，近5年来的中国房价涨速与CPI之间的对应关系。

 

 

蓝色线条为CPI，黑色虚线为房价增幅

        

可以看到， 在房价到达价值均衡点之后（也就是房价收入比，达到一般认可的水平，鉴于中国人爱房子国民性，以及房子所包含的福利边界特权，让中国的合理房价收入比，可以适当看高一线，2012年左右大概是发达国家的3倍左右，基本是均衡水平了），房价与CPI之间的关系，更能够反映它们之间的真实互动。

        

不难看出，2012年之后，房价的大幅度上涨，都是在CPI的爬升阶段（上图红色箭头区间）。 而房价增幅的下滑，则是在CPI下降阶段（上图蓝色箭头区间）。

 

转向！楼市资金流入A股    

在楼市遭遇大波调控政策洗礼之际，国庆假期期间有私募人士在微信朋友圈表示，楼市资金开始转战A股了，在近期发行的私募产品中，有不少认购者是从楼市撤下来的投资者。此外据中国结算公司数据显示，8月持股超1亿元的超级散户已开始悄然进场，较7月增加174人。

 

同时，有人在趁高抛售房产，甚至连上市公司也纷纷加入“卖房”大军，包括一些上市公司。据不完全统计，今年以来共有76家上市公司发布房产交易公告，其中上市公司扎堆卖房有一些是为了保业绩，还有一些是为了保壳。

 

有私募人士认为，随着楼市密集调控政策出台，此时的股市比楼市更安全。在目前资产荒的背景下，楼市和股市都是市场资产配置的主要对象，当然楼市和股市的市场需求群体、市场功能定位等也不完全相同，不能简单对比。因此，市场风险以及对风险的承受能力依然是应该考虑的首要因素。

 

对于刚需人群来说，买房的时间点或许并不是首要考虑的因素。大概没有谁能精确地预测房价的涨跌。但对于以高杠杆投机房产的人来说，风险或正在逼近。